En estos tiempos de crisis en que vivimos, donde todos los ciudadanos nos apretamos el cinturón para poder llegar a fin de mes, hemos venido observando, sobre todo aquellos que tenemos un préstamo hipotecario para adquisición de vivienda, que al menos el tipo de interés interbancario, el famoso euribor, nos da un respiro, y se ha situado, en el mes de febrero pasado, en mínimos históricos, llegando al 0,549%. Esto, que es una buena noticia para algunos de los que sufrimos el pago de una hipoteca, no es motivo de alegría para muchos, sino más bien de indignación e impotencia al observar, indefensos, que su entidad bancaria les sigue cobrando un tipo de interés más elevado, por aplicación de la conocida como cláusula suelo. Algunos de estos indefensos prestatarios, hasta desconocían la inclusión de la perversa cláusula en sus contratos, y sólo cuando observan, que pese a la bajada de tipos, ellos siguen pagando lo mismo, es cuando reparan en la existencia de la misma.

Tras esta desagradable sorpresa el sufrido prestatario se pregunta:¿Es legal la citada cláusula?

No se puede dar una respuesta general a dicha pregunta, por lo que hay que ir caso por caso, y estudiar las concretas estipulaciones de la escritura de préstamo hipotecario. No obstante, la experiencia nos demuestra día a día, que la mayoría de las mismas se pueden considerar abusivas, en contra de los derechos del consumidor, por lo que pueden ser declaradas nulas.

Hay que tener en consideración que en el presente trabajo nos estamos refiriendo a consumidores, es decir, las personas que contratan actuando fuera de una actividad profesional, industrial o comercial, como es el caso de los que firman los préstamos para adquirir la que va a ser su vivienda habitual, cuestión que se nos antoja fundamental, ya que la protección que la Ley otorga a los consumidores es mayor que al resto.

El RDL 1/2007 que aprueba el texto refundido de la Ley de defensa de los consumidores y usuarios, establece que son derechos de los consumidores o usuarios la protección de sus legítimos intereses económicos y sociales, en particular frente a las cláusulas comerciales desleales y la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos. Y esta protección es prioritaria cuando se trata de consumo de bienes o servicios de uso común, ordinario y generalizado, como puede ser la suscripción de un préstamo que financia la compra de la propia vivienda.

Igualmente, la citada norma considera que son cláusulas abusivas aquellas estipulaciones que no han sido negociadas individualmente, que en contra de las exigencias de la buena fe, causen en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

La cláusula de la que hablamos, que limita la variación a la baja del tipo de interés aplicable, normalmente está previamente predispuesta por la entidad financiera, por lo que no es negociada individualmente, es lo que se denomina una condición general de la contratación, impuesta al consumidor, que únicamente le queda la opción de aceptarla, bajo riesgo de no suscribir el préstamo que necesita.

Luego, ya tenemos que la cláusula famosa es una condición general de la contratación, ahora, ¿se puede considerar abusiva?.

Como se ha dicho, para llegar a tal conclusión, aparte de que la estipulación no ha sido negociada por ambas partes, sino que viene impuesta al consumidor por la parte más fuerte, que es la entidad financiera, tenemos que ver si la misma provoca un desequilibrio en los derechos del consumidor.

Los Juzgados y Tribunales que han conocido de las demandas interpuestas contra las citadas cláusulas, consideran que las mismas son abusivas cuando no hay equilibrio entre las partes, en el sentido de que se establecen siempre en perjuicio del consumidor, sin que haya una correlación en perjuicio de la entidad financiera. Es decir, en la mayoría de los contratos se establece una cláusula suelo de un porcentaje, que suele ir del 3% al 5%, con lo cual el prestatario nunca va a poder beneficiarse de la reducción de tipos por debajo de ese límite, aunque haya pactado un tipo de interés variable para su hipoteca, pero por contrapartida no se establece un límite por arriba, a modo de cláusula techo, que pueda beneficiar en un momento dado al consumidor, o si se establece, éste es tan elevado que se antoja como ilusorio. Es el caso de que se establezca una cláusula techo del 12 o 15%, que son las más usuales, pues para que este límite pudiera beneficiar al prestatario, tendrían que subir los tipos de interés de manera espectacular y situarse a los niveles que reinaban hace más de veinte años, cosa que no se contempla y parece impensable a corto y medio plazo. Si la cláusula techo se situara más cercana a los tipos actuales, de otra cosa estaríamos hablando. Es decir se pondría pensar en la legalidad de una cláusula suelo del 4% si por el contrario se establece una cláusula techo del 6 o 7%, pues que lleguen a actuar de tope máximo ya resulta más pausible, aunque todo iba a depender de la interpretación judicial.

Y ante lo anterior, ¿qué puede hacer un consumidor que no puede beneficiarse de la bajada actual de tipos pese a ver suscrito un interés variable para su hipoteca? Lo primero que tiene que hacer es dirigirse a su entidad financiera y solicitar que le anulen la cláusula. El banco o caja, se negará seguramente, pero es posible, si se es buen cliente, que le rebajen el tipo que sirve de suelo. Si no lo hace, o el consumidor no se conforma con la reducción, pues quiere su eliminación, se puede acudir a la vía judicial en solicitud de la anulación de la cláusula por abusiva. Y se nos ocurre otra pregunta: ¿Se puede solicitar lo indebidamente cobrado, una vez anulada la cláusula?. Por supuesto, pues el prestatario tiene derecho a la indemnización de daños y perjuicios por la aplicación de la cláusula abusiva. Ahora, para la devolución de lo indebidamente percibido hay que ir necesariamente a la vía judicial, porque la entidad financiera, aunque anule la cláusula de motu propio, devolver el dinero no lo va a hacer, a no ser que se le obligue a ello por sentencia judicial. ¿Qué cantidades se pueden solicitar? Pues la diferencia entre las cuotas pagadas con aplicación del tipo mínimo aplicado, y las cuotas que se deberían haber pagado si este tipo mínimo no se hubiese aplicado, por lo que habrá que aplicar el euribor vigente en cada uno de los períodos de revisión, más el diferencial que se haya pactado. Pero no sólo eso, sino que a mayores intereses abonados, menor es el capital que se amortiza, de manera que también podemos solicitar que se aplique al capital mayor parte de cuota que la que se ha venido efectuando por el banco o caja.

La demanda se interpondría ante el Juez de lo mercantil que corresponda al domicilio del demandante, y se podrá acumular la acción de nulidad con la de reclamación de cantidades abonadas de más y aplicación de mayor parte de las cuotas a la amortización del capital.

Los beneficios de entablar esta acción judicial son incalculables, y no sólo por la devolución de lo pagado de más, sino que nos veremos beneficiados durante toda la vida del crédito, de acuerdo con los tipos actuales, de la aplicación de tipos de interés más bajo que pueden suponer una ahorro a largo plazo de decenas de miles de euros.